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太原楼市“十一”遇冷 地产商优惠去库存鲜有人问津

    人口吸附力仍需加大

    近年来,因为新房提供较多,房租也出现下滑。

    2021年太原面积在100平米左右的住宅平均月租金为2500元左右,今年也就2000元出头,租金回报率约为2.2%。

    “虽然前几年太原房价过去历了一轮上涨,但工资水平却没相应上升,租金没跟上房价的脚步,租金回报率低成为常见现象。”太原我爱我家一位负责房子出租的人士称。

    太原限购政策相对门槛较低。近年来,房产市场新房占比在七成以上,二手房占比较低,二手房价和租金涨幅均不理想。

    “太原热点、高档产业相对短缺,当地居民收入水平偏低,人口吸附力不强,购房重压较大,是导致房产市场偏冷清的要紧原因。下半年,太原房产市场依然不容乐观,地产商以价换量已常常态化。从太原六城区状况看,各地区市场将持续分化,小店区仍旧是热门地区,北城片区城改盘较多,提供量还在提高,长期来看,开发商依然面临较大的去库存重压。”中原地产剖析师张大伟对《证券日报》记者表示。

    出租市场持续冷清

    “金九银十”失效

    多元化政策促市场回暖

    地产商以价换量正常的状态

    太原作为弱二线城市,楼市长期平静无波。为了适合促进市场回暖,去年太原政府推出了一套政策组合拳:延期缴纳土地出让金、调整公积金贷款条件、放宽落户限制、人才政策等方面。虽然政策呈现多元化,不过太原政府方面仍表示将坚守“限购、限贷、限售”等主体调控底线不放松。因此,有关政策的推行并未在房价上有太多带动。

    2021年1月份,太原新房和二手房销价格格环比降低0.4%、0.1%,同比降低0.8%、2.9%。

    据悉,2021年中,太原新房、二手房迎来连续12个月环比上涨,新建产品住宅从2021年的8000元/平米上涨到13000元/平米,但随后棚改力度减弱加上限购,太原楼市迎来了连续三年的降温,每年平均跌幅在5%左右。

    伴随城市产业转型的推进,综改区的大力进步,太原房企拿地热情持续高涨,2021年太原土地市场提供面积达602万平米,创出近八年历史新高。但今年以来,太原土地市场有所降温,特别是近两个月,土地提供挂牌累计已近40宗,但成交量仅5宗,处于较低水平,楼面价也出现下行。

    近两个月,太原产品住宅提供面积为36.2万平米,销售面积为34.6万平米。其中,新里城和玖玺臺大幅调底价格,市场均价回落11384元/平米。伴随住宅提供明显增加,市场呈现量稳价跌的趋势。

    随着新盘上市,太原新房库存量一直维持在高位。现在,产品住宅市场狭义推售存量面积254万平米,去化周期预计4.9个月,库存重压上升。

    “这几年房产开发商迈的步子太大,摊子铺得太广,在市场大环境不好的状况下,又面临相同种类项目多角逐大,开发商不能不以价换量,回笼资金。”21世纪不动产有关负责人表示。

    据悉,去年8月份央行确立重点房企资金监测和筹资管理规则,行业金融监管趋于严格,以“三道红线”为例,“红橙黄绿”各档次房企拿地态势出现分化。而踩中“三道红线”的地产商,尽快去库存的意愿愈加强烈。

    值得注意的是,太原楼市不规范的现象仍然存在,今年以来房管局对部分预售证项目收回,对市场预售、资金监管与推广认筹等方面的规范在今年下半年将持续加大。

    开盘即巅峰

    近来太原的新楼盘出现了一个有意思的现象,开盘即巅峰,随后就走入下坡路。不少楼盘前期宣传力度大,开盘总是销售量很好,但因为购房者少,驱动力小,后续非常快就卖不动了。开盘时的价格总是也是高点,因为购买者后劲不足,开发商不能不降价销售,以吸引更多购房者。

    在几个新楼盘销售处,借着国庆,销售人员将优惠营销的标语挂满了墙面,可惜依然鲜人问津。

    “‘金九银十’失效了。”易佳房地产一位销售告诉《证券日报》记者,“太原当地人现在人均两三套房,而外地人群流入量不高。这几年太原南边进步飞速,北边也在外扩,土地提供量充足,新盖了不少楼盘,但购买者不足,市场供大于求。”

    据悉,现在市场上周围商业、学校配套较好的大开发商楼盘关注度较高。其中富力、保利、华侨城、中海、融创旗下的楼盘均价从9000元/平米到20000元/平米不等。

    受青睐的楼盘,大多围绕商圈。但近年来太原新起的楼盘,多是远郊的刚需房,这并不讨喜。据悉,有几个楼盘由于开发商资金问题,期房卖完了,却拖了五六年迟迟未动工,不可以如期交房,甚至出现了烂尾工程。

    今年十一黄金周,太原迎来了百万游客人潮,钟楼街成为网络红人,但房产市场却不如往年火热,反而好似阴雨绵绵的天气通常,寒意渐浓。

    《证券日报》记者走访几个新楼盘销售处和中介公司发现,太原刚需盘跌得厉害,近三年整体跌幅高达15%,学区房、豪宅价格相对坚挺。因为常住人口和流入人口都较少,开发商库存常见较高。而二手房市场整体流动性也不高,价格处于下跌状况。

    出租市场更是惨淡,因为人均拥有住房套数较多,市场供大于求。当地人口出租较少,租客大多为打工或刚入社会求职职员,租金常见不高,租金回报率约为2.2%。

    在市场大环境不佳及“三道红线”的紧箍咒下,部分房产开发商不惜降价优惠,开启了一场去库存大战。

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